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“限购令”实质上是平衡术 2011-03-12

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“限购令”实质上是平衡术
 
文/叶东
 
中央政府颁布了一系列的政策意在控制房价的过快增长，地方政府也出台了配套措施来响应这些政策。近日，以北京为代表的城市更是出台了史上最严厉的楼市调控细则：在北京市没有住房的非本市户籍家庭在北京购房，须提供连续5年以上缴纳社会保险及个人所得税的证明。截止目前，差不多有40个左右的城市出台了与北京相类似的政策。这些政策可谓是一剂猛药，猛药有非常强的短期效果，但也有很大的副作用。
 
大家要注意一点：政府始终在说是控制房价过快增长，并不是说不增长。如果不增长的话，经济可能要陷入困境。作为国民经济的重要引擎之一，房地产业对保增长的贡献十分显著。如果过快增长的话，民生怨恨则可能进一步上升，不利于社会的稳定。因此政府始终在采取平衡术，房价过快增长就得打压下，房价增长不够快影响经济的发展就要放松点。对于官员来说，最重要的就是社会稳定与和谐发展，这是最大的政治任务。理解了这一点，大家就会明白为什么政府的政策在不断调整，因为他在找那个平衡点。
 
任何一个决策都是有利有弊的，不可能没有副作用。如果开的药不猛，效果肯定不明显，副作用也会很低；如果开的药很猛，效果肯定是立竿见影，但副作用也是显而易见。这一轮的限购令在过去的政策比的确是一副猛药，最新的数据告诉我们北上广深四个城市的成交量都有不同程度的下滑。虽然在一定程度上打压了投资投机的需求，但也影响了刚性需求者的购买意愿。一些想买房的朋友因为不是本地户口而延后或者取消了买房计划，这对成交量有很大的影响。
 
这轮政策究竟能产生多大副作用，现在还体现的不是特别明显。如果持续三到六月而且严格执行的话，失业率可能就会上升，并会产生一系列的连锁反应，政府的财政收入可能下滑。一旦出现这种情况的话，这一轮限购令可能就会放松或者在执行上就会打折扣。我相信地方执政者是不愿意看到失业率上升过快以及财政收入过快下滑的局面。失业率上升过快影响社会的稳定，财政收入过快下滑影响政绩考核进而进一步影响仕途提升。实质上，政府在打时间差，在这一轮调控的时间内，迅速落实保障房以及廉租房计划来缓解矛盾。至于能不能取得效果还要等待时间的验证，可能在后期还会出现一系列的调控政策，当然这取决于调控的效果。
 
房地产行业占地方财政收入的比例太高的局面在短时间改变的可能性小之又少。中央政府显然已经意识到问题的严重性，所以出台了一轮又一轮的调控措施。但调控不可能连下一剂又一剂的猛药。一方面既得利益集团不可能心甘情愿放弃自身的利益；一方面政府也要考虑社会的稳定性。基于这两个原因，利益集团会进行一轮又一轮的博弈。可以预见的是房地产占GDP比重下降是十二五期间的必然趋势。此外，对于大家关心的房价会不会降、什么时候买房子最合适等问题，我觉得虽然调控在短时间内会影响房价的小幅下挫，但这种下挫不具有可持续性。房子最好还是现在买的好特别是北京上海等大城市，GDP的上涨以及作为超大城市的人口吸纳能力决定了房价不可能降下来。

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叶东，中国知名周易学者，危机管理专家，中国危机公关***人，中国危机管理“隔离”理论创始人，叶东危机管理有限公司首席专家。
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